'CPF dos imóveis' amplia fiscalização e exige nova postura de proprietários, diz tributarista

A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como “CPF dos imóveis”, deve provocar mudanças significativas na forma como o patrimônio imobiliário é monitorado no país. Previsto na Lei Complementar 214, que regulamenta a Reforma Tributária, o instrumento amplia o controle do Fisco ao integrar dados de diferentes esferas e exigir mais rigor dos contribuintes, segundo avaliação do advogado tributarista e societário Thiago Carvalho.

De acordo com o especialista, o CIB estabelece um identificador único nacional para imóveis urbanos e rurais e obriga pessoas físicas, jurídicas e até entidades sem personalidade jurídica a manterem suas informações atualizadas. “Esse cadastro aumenta o poder de fiscalização porque reúne dados que antes estavam dispersos e passa a permitir integração, sincronização e compartilhamento obrigatório entre os fiscos federal, estadual e municipal”, explica.

Na prática, isso significa que informações registradas em cartórios, declarações à Receita Federal e cadastros municipais, como os usados para cobrança de IPTU, passam a dialogar entre si em um ambiente nacional. Os cartórios, inclusive, assumem papel central nesse processo. “As operações com imóveis passarão necessariamente por registro, e essas informações serão compartilhadas com os órgãos de fiscalização, o que amplia o leque de possibilidades de controle tributário”, afirma Carvalho.

Penalidades e mudança de comportamento

Com a nova estrutura, o especialista alerta para riscos e pontos de atenção. A regulamentação do cadastro, detalhada por instrução normativa da Receita Federal, prevê sanções administrativas e multas em casos de atraso ou inconsistência nas informações prestadas.

Além das penalidades, o advogado chama atenção para a necessidade de mudança de postura por parte dos contribuintes. “Práticas que eram comuns no cenário anterior, muitas vezes sem repercussão tributária, não serão mais toleradas. O cruzamento de dados tende a evidenciar irregularidades e chamar a atenção do Fisco”, destaca.

Segundo ele, o objetivo do CIB também é reduzir distorções e irregularidades em operações imobiliárias, que historicamente envolvem custos elevados e, em alguns casos, informalidade. “A tendência é diminuir essas brechas e ampliar a transparência”, acrescenta.

Impacto na arrecadação

A maior capacidade de fiscalização também deve refletir na arrecadação. Para Carvalho, o CIB cria condições para identificar inconsistências e corrigir distorções, o que pode elevar a receita tributária.

“Com a integração das informações e a definição de um valor de referência para os imóveis, qualquer divergência pode ser detectada com mais facilidade. Isso pode resultar em aumento de arrecadação a partir da regularização dessas inconsistências”, explica.

Ele ressalta, no entanto, que esse aumento não deve ser visto apenas como ônus ao contribuinte. “A arrecadação, em tese, retorna para a sociedade por meio de serviços públicos, mas o fato é que o controle será mais rigoroso”, pontua.

Novos caminhos para tributação

O especialista avalia ainda que o “CPF dos imóveis” pode abrir caminho para mudanças mais amplas na tributação imobiliária. Um dos exemplos citados é o mercado de locação.

“No cenário anterior, a locação de imóveis, em geral, não sofria incidência de tributos nesses moldes. Com a reforma, dependendo do perfil do contribuinte, essa operação poderá ser tributada. E, com o cadastro, o Fisco terá condições de acompanhar essas movimentações com mais precisão”, afirma.

Outro impacto relevante pode ocorrer no Imposto de Renda. Transações realizadas por valores diferentes do mercado, como vendas ou transferências, poderão ser questionadas com base nos dados do CIB. “Se houver diferença entre o valor declarado e o valor de referência do imóvel, pode haver apuração de ganho de capital e consequente tributação”, explica.

Para Thiago, a recomendação é clara: proprietários e investidores devem redobrar a atenção com a regularidade das informações e a formalização das operações. “O cadastro imobiliário brasileiro representa um avanço na digitalização do sistema tributário, mas exige maior conformidade por parte dos contribuintes”, conclui Carvalho.