Mercado lucrativo, prédios exclusivos e lei dos distratos: venda de imóveis na planta vive boa fase

Aprovada no final de 2018, a lei dos distratos baliza a formalização do desfazimento de um contrato de compra e venda de imóvel, seja pela desistência do negócio por parte do comprador ou pelo não cumprimento de alguma obrigação contratual por qualquer uma das partes. Trata-se de um marco na legislação, pois antes dela não havia regulamentação do tipo no caso dos imóveis comprados ainda na planta. 

Na opinião da advogada imobiliária Eloísa Vaz, trata-se de um avanço e tanto para o consumidor. "Essas quebras contratuais eram decididas através de ações judiciais, sem que houvesse um entendimento consolidado quanto às penalidades pelo desfazimento do negócio jurídico. Essas questões passaram a ser regulamentadas a partir do que estabelece esta lei, trazendo uma nova visão para os contratos imobiliários, abordando temas como valor da multa por desistência, direito de arrependimento, atraso na entrega da obra e similares, propiciando uma abordagem mais clara e transparente das implicações decorrentes do desfazimento desse tipo de compra e venda", avalia. 

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Segundo a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias, após as alterações, a queda das rescisões contratuais chegou a 32,4%. As construtoras viram na lei uma esperança, já que, em 2016, 41% dos contratos fechados foram alvo de distrato no Brasil e as empresas gastaram 1,1 bilhão de reais nestas negociações. Isso gerou o fenômeno conhecido como “venda negativa”, ou seja, com o número de distratos superando o das vendas e ameaçando a conclusão das obras. 

Corretora avalia que investimento é oportuno no mercado de Belém (Márcio Nagano/O Liberal)

Mesmo com a criação da legislação, Vaz destaca que ainda há arestas a serem aparadas. Ela lembra que as penalidades contratuais ainda são uma parte muito criticada da legislação, pois estipulam pena convencional de até 25% da quantia paga, nos empreendimentos comuns, podendo ser elevada a 50% quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, ou seja, a segregação patrimonial de bens do incorporador com o intuito de assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falência ou falta de providência do incorporador. "Acredito que, assim como ocorre em outras áreas do direito, há muitas interpretações a serem admitidas. De fato, a relativização desse percentual tem sido adotada em muitas decisões judiciais, mas não diria que o fundamento destas decisões seja baseado na expectativa financeira da parte. Acho que a relativização leva em conta outros fatores, como as normas do direito do consumidor”, destaca.

Mercado aquecido favorece venda de imóveis na planta em Belém

Para a corretora Beatriz Rocha, mais importante do que o conhecimento das leis imobiliárias em si, é ter a certeza do investimento a ser feito, se ele cabe no bolso e se aquele imóvel é, de fato, o que o comprador deseja. Ela avalia que atualmente há excelentes opções em Belém e que tanto o modelo de negócio como as formas de pagamento contribuem para manter o mercado aquecido na cidade. 

"Há inúmeras razões que motivam as pessoas a adquirir um imóvel na planta, mas devo ressaltar o principal: o custo benefício. O melhor momento para adquirir um imóvel é no seu lançamento ou construção, quando a valorização do bem ainda não está incluída no valor da aquisição. Acredito que a maioria das pessoas se preocupam com os riscos da entrega do imóvel na planta, afinal, houve um período de grande demora na construção e entrega dos empreendimentos em Belém. Porém, atualmente a maioria das construtoras está se esforçando para cumprir os prazos de entrega. No entanto, é sempre importante pesquisar a empresa e o seu histórico antes de fechar o negócio, assim, certamente você terá mais segurança", diz ela, ao salientar que a valorização destes imóveis é um fato, podendo chegar a 30% no período entre a compra na planta e a finalização da obra. 

Para o diretor comercial da construtora Leal Moreira, Patrick Biá, a velocidade das vendas dos dois empreendimentos mais recentes da empresa provam que o mercado está vivendo um bom momento: 70% das unidades foram vendidas em menos de um ano. Para ele, o que faz um empreendimento despontar no mercado de imóveis na planta são diferenciais que vão desde terrenos em localizações exclusivas até projetos funcionais e inovadores. "O público hoje é mais consciente, busca planos de pagamentos ajustáveis, com mais liberdade. Hoje temos mais flexibilidade nos pagamentos e acredito que de uma maneira geral, Belém vem reagindo bem ao que as empresas vem lançando. Nos últimos três anos a gente lançou em torno de R$310 milhões em valor geral de venda, ou seja, o valor do prédio inteiro", conta ele, ao reiterar que 80% deste total foi vendido. 

Ao exemplificar o quanto o investimento em imóveis pode ser rentável em Belém, Patrick relata que os apartamentos de um prédio da empresa lançado há 16 meses já valorizaram até 44% no período. Outro empreendimento, lançado há quatro meses, já valorizou 12,6%.

Patrick lembra que os estágios diferentes do lançamento comportam perfis diferentes de compradores. É no estágio de pré-lançamento, por exemplo, que se encaixam os compradores que querem rentabilizar as unidades, escapando das correções de tabela posteriores, que costumam superar a inflação. "Eles buscam um preço melhor e ter uma forma de pagamento mais alongada, com parcelas que vão diminuindo. Só depois que aparecem os clientes que querem ver um pouco do apartamento e da estrutura, com algo mais concretizado para decidir sobre a compra. Aí nós agendamos uma visita nas obras", diz ele, ao recomendar que os clientes busquem o máximo de informações sobre o histórico da empresa. 

O diretor comercial entende que a lei dos distratos passou a amparar legalmente ambos os lados do balcão de vendas, uma vez que há garantias estabelecidas no lugar de decisões pontuais de juízes. "A lei descreve direitos e deveres de ambos os lados. O contrato é relativamente grande, então hoje temos a ficha resumo, que dispõe sobre o preço, correção, juros e multas. Antes o cliente ficava inadimplente e pedia distrato, mas os recursos que nós recebemos são aplicados diretamente na obra, então isso prejudicava o fluxo de caixa. A lei inibiu isso de certa forma", conta. Para Biá, o fenômeno das vendas negativas foi fruto de um momento muito específico da economia brasileira e já ficou para trás. "Tivemos um plano de expansão das incorporadoras nos anos 2010, com um boom de compra de imóveis e muita confiança na economia brasileira. Muitas pessoas foram em busca do primeiro imóvel. O Brasil começou a viver uma crise mais intensa a partir de 2014 e vimos iniciar essa onda de distratos. As pessoas que compraram esses imóveis deixaram de ter condições de pagar por eles. Hoje, afirmo categoricamente que não é uma realidade. Nem de perto", destaca.