Reforma Tributária muda regras de aluguéis em 2026 e exige planejamento de proprietários; entenda

A partir de 2026, quem tem imóveis alugados no Brasil vai enfrentar uma nova realidade tributária. A Reforma Tributária muda as regras e amplia a carga sobre a renda de aluguéis: além do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), passam a incidir o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) . A medida atinge principalmente proprietários com mais de três imóveis ou renda anual acima de R$ 240 mil, criando um impacto que deve ser sentido já nos primeiros anos de transição. Para o advogado tributarista Márcio Maués, a alteração é estrutural e inaugura uma nova lógica para quem investe em imóveis com foco em renda.

Atualmente, a tributação dos aluguéis de pessoas físicas ocorre apenas pelo IRPF, de acordo com a tabela progressiva do imposto. As empresas, por sua vez, já lidam com uma carga mais ampla, incluindo Imposto Sobre Serviços (ISS), Programa de Integração Social (PIS) e Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins). A partir de 2026, esse cenário será unificado: ISS, PIS e Cofins deixarão de existir, dando lugar ao IBS e à CBS. Mas, pela primeira vez, esses tributos também vão incidir sobre aluguéis de imóveis, ampliando as obrigações para pessoas físicas.

Segundo o advogado tributarista Márcio Maués, a alteração é estrutural e muda a lógica de quem investe em imóveis para renda. “Além do pagamento do Imposto de Renda, o contribuinte terá que pagar IBS e CBS, tributos que até então não existiam para a locação”, explica. O impacto deve ser imediato para quem já se enquadra no limite de imóveis ou de receita e tende a crescer ao longo do período de transição até 2033.

O cronograma de implantação prevê que em 2026 e 2027 a cobrança seja feita com alíquotas simbólicas. A partir de 2028, haverá um aumento gradual, até que em 2033 o novo sistema esteja consolidado e os tributos antigos, extintos. Mesmo assim, o efeito sobre a rentabilidade dos proprietários será sentido já no início, exigindo adaptação.

Para suavizar os impactos, a legislação criou redutores: haverá redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS em locações residenciais e desconto de R$ 600 por imóvel. Também está previsto benefício especial para imóveis adquiridos até dezembro de 2026, permitindo ao proprietário usar como referência o menor valor entre o custo de aquisição corrigido pelo IPCA ou o valor oficial de mercado. No entanto, esses mecanismos não eliminam a pressão tributária. “A redução de 70% na base de cálculo não será suficiente para neutralizar os impactos, porque, na prática, haverá mais impostos a recolher”, avalia Maués.

Venda de imóveis e locações por temporada

Outra mudança relevante será na tributação da venda de imóveis. Hoje, a alienação onerosa já paga Imposto de Renda (IR) sobre ganho de capital e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Com a Reforma, também serão cobrados IBS e CBS, ainda que com 50% de redução na base de cálculo. Isso valerá especialmente para quem vender mais de três imóveis em um mesmo ano ou imóveis construídos pelo próprio vendedor nos cinco anos anteriores. A tendência, segundo especialistas, é que os custos adicionais sejam repassados ao preço final das propriedades, elevando o valor de mercado.

As locações por temporada, geralmente com contratos de até 90 dias e realizadas em plataformas como Airbnb e Booking, terão tratamento mais rigoroso. Nesses casos, a lei equipara a operação a serviços de hotelaria, com redução de apenas 40% na base de cálculo. Isso significa uma carga maior do que a aplicada às locações de longo prazo, o que pode reduzir a atratividade do segmento de curta duração. Maués avalia que essa diferença de tratamento “pode ser questionada judicialmente, já que cria uma tributação mais pesada para contratos de temporada”.

Impactos esperados

Para pequenos proprietários, que dependem do aluguel como principal fonte de sustento, o cenário exigirá ainda mais atenção. O caminho, segundo especialistas, é buscar apoio profissional para evitar pagamentos indevidos e planejar a melhor forma de cumprir as novas regras. Estratégias de planejamento tributário, como a análise detalhada da renda e do enquadramento legal, podem ajudar a reduzir custos dentro dos limites da lei.

O advogado tributarista reforça que o impacto das mudanças tende a se refletir em todo o mercado imobiliário. Proprietários podem repassar a carga tributária aos inquilinos, elevando o valor dos aluguéis. Alguns investidores podem optar por migrar para outros tipos de ativos financeiros, considerados mais rentáveis. Ao mesmo tempo, os custos adicionais na venda de imóveis devem alterar a dinâmica de compra e venda nos próximos anos.

Valter Matos, corretor imobiliário, diz que “já existe uma preocupação clara, principalmente entre os proprietários que vivem da renda de aluguel. Muitos querem entender se vão pagar mais imposto e se isso vai diminuir a rentabilidade. Aqui, em Belém, esse assunto já aparece em conversas sobre locação.”

Demanda por aluguel de imóveis em Belém segue em alta, diz corretor

"A procura por imóveis para locação não caiu, mas mudou o comportamento de alguns clientes: muitos estão mais atentos e querendo se antecipar às oportunidades para ter a melhor margem de retorno possível antes da virada. Quem pensa em investir em imóveis para renda, por exemplo, já cogita fechar negócio antes de 2026.”, disse Matos.

Sobre o perfil de clientes que mais demonstram apreensão com as novas regras, entre investidores, grandes proprietários, pequenos proprietários ou famílias, Valter Matos observa que são os investidores e também os pequenos proprietários. “Quem tem um ou dois imóveis e depende do aluguel como complemento de renda sente mais o impacto. Já as famílias que compram para morar não veem tanta diferença, porque a lei atinge mais diretamente quem gera receita de locação”.

A tendência é que os preços de venda não caiam, diz Valter Matos. Ele pondera que a demanda por imóveis em Belém continua firme e o custo de construção continua subindo. Nesse cenário, é possível de acontecer um repasse desse custo tributário para os aluguéis, com aumento de valores. Isso pode encarecer o mercado de locação para os inquilinos, empurrando esse público para imóveis em regiões mais periféricas da cidade.

Locações por temporada, via plataformas como Airbnb

De acordo com o corretor de imóveis, locações por temporadas, a exemplo de aluguéis feitos por meio de plataformas, como o Airbnb, devem ter retração. Isso deve ocorrer porque esse tipo de aluguel gera receita mensal maior e será mais tributado e melhor rastreado.

Ele reforça que alguns proprietários podem repensar se vale a pena manter o imóvel na temporada ou voltar para a locação tradicional. No entanto, como Belém tem recebido mais turistas e eventos como a COP 30, a demanda também deve continuar existindo.

Sobre clientes antecipando negócios para aproveitar a regra atual antes de 2026, Valter Matos, diz que não há sinais no mercado. “Por hora o foco ainda é COP 30 e a manutenção dos contratos vigentes de longa duração. Porém proprietários que têm condição de comprar ou investir estão adiantando negociações para garantir a regra antiga antes da nova tributação começar a vigorar. A orientação é planejar com calma. Não adianta decidir no impulso. O ideal é avaliar cada caso: para quem busca renda, pode ser interessante fechar contrato agora; para quem pensa em longo prazo, vale considerar que o mercado vai se ajustar. O importante é não deixar de investir, porque o imóvel continua sendo um patrimônio sólido e valorizado em Belém e em todo Brasil”, avalia Valter Matos, corretor imobiliário.