Reforma tributária deve mudar estratégia de compra e venda de imóveis, avalia especialista

A reforma tributária tem a projeção de mudar a dinâmica do mercado imobiliário ao unificar tributos sobre o consumo por meio do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). As novas regras devem exigir maior planejamento de construtoras, incorporadoras e compradores, com impactos na formação dos preços dos imóveis, nos custos dos empreendimentos e na estrutura das negociações. É o que analisa a especialista imobiliária Socorro Chaar, de Belém.

Para Socorro, que é corretora de imóveis, a reforma tributária exigirá uma análise mais criteriosa na formação dos preços dos imóveis. Ela aponta que o impacto variará de acordo com a estrutura de custos, o estágio da obra e o posicionamento de mercado de cada projeto, destacando que, em Belém, a localização tende a se tornar um fator ainda mais decisivo.

“Bairros consolidados, com infraestrutura, serviços e menor oferta de terrenos, como Nazaré, Umarizal e Batista Campos, continuam muito fortes. Mas também acredito que regiões em transformação podem ganhar espaço, principalmente quando recebem novos empreendimentos e melhorias urbanas”, analisa.

Cenário variável

Segundo a corretora de imóveis, é precipitado afirmar que os imóveis ficarão mais caros devido à reforma. A especialista defende que os compradores devem ter um olhar mais atento a fatores como preço, potencial de valorização, liquidez e capacidade de geração de renda. “Hoje, quem compra um imóvel não analisa apenas metros quadrados. Analisa localização, conceito, custo e o potencial daquele patrimônio no futuro”, afirma Socorro.

“No mercado de imóveis novos, a atenção maior estará na composição dos custos e na forma como construtoras e incorporadoras vão absorver e administrar o novo modelo tributário. A própria legislação criou regras específicas para o setor imobiliário, então não podemos simplesmente dizer que toda essa mudança será repassada integralmente para o consumidor. Nos imóveis usados, a dinâmica é diferente, porque o preço continua muito ligado à localização, à oferta, ao estado do imóvel e à necessidade de venda do proprietário”, acrescenta a especialista.

Em Belém, imóveis bem localizados e produtos com menor oferta continuarão sustentando valor, na avaliação da corretora de imóveis. A reforma tributária, conforme explica Socorro, será mais um elemento na formação do preço, mas não será o único: “Eu não acredito que a Reforma Tributária, isoladamente, vá tornar um bairro mais ou menos valorizado. O que ela pode fazer é deixar o investidor ainda mais criterioso na escolha do imóvel. Em Belém, bairros consolidados continuam tendo uma força muito grande pela localização, infraestrutura e pela limitação de novos terrenos em determinadas áreas”.

“Ao mesmo tempo, regiões que passam por transformação urbana e recebem novos projetos podem ganhar maior atenção do mercado. Acredito também que imóveis com vocação clara para renda, locação ou valorização patrimonial serão cada vez mais analisados de forma estratégica. O investidor vai olhar menos apenas para o metro quadrado e muito mais para a capacidade daquele imóvel de gerar resultado no futuro”, completa Socorro Chaar.

Comprador deve ter planejamento

Socorro lembra que comprar um imóvel sempre foi uma decisão patrimonial importante e que, neste momento, será necessário planejamento com eventuais custos maiores. “Agora será ainda mais necessário entender a estrutura da negociação, o perfil do vendedor, a finalidade do imóvel e os custos envolvidos. Para o investidor, principalmente aquele que compra pensando em renda ou possui uma carteira maior de imóveis, o planejamento passa a ter ainda mais importância”, diz.

“Na minha visão, isso também muda o papel do corretor. O cliente não precisa apenas de alguém que abra a porta de um apartamento. Ele precisa de um profissional que conheça o mercado, entenda o produto e saiba conduzir a negociação com responsabilidade, sempre trabalhando em conjunto com os profissionais das áreas tributária e jurídica quando necessário”, reforça a profissional.

A especialista imobiliária também observa que não é necessário abrir mão de comprar o imóvel dos sonhos e que se deve seguir com potenciais negociações . “Eu não aconselharia uma pessoa a comprar um imóvel apenas por medo da reforma tributária. Mas também acredito que quem já encontrou um bom imóvel, em uma localização estratégica, com preço e fluxo de pagamento adequados à sua realidade, não deve necessariamente adiar a decisão esperando para descobrir o que acontecerá no futuro”, comenta.

“O mercado imobiliário trabalha muito com oportunidade. Em Belém, determinados produtos e localizações têm oferta limitada. Muitas vezes, enquanto o consumidor espera uma definição perfeita do cenário, o imóvel que fazia sentido para ele já foi vendido ou sofreu uma atualização de preço. Então minha orientação é: não compre por medo, mas também não paralise uma boa decisão por excesso de expectativa. Analise o imóvel, o momento financeiro e o objetivo da compra”, orienta.

Desafios para além dos compradores

Em meio à reforma, a especialista lembra que desafios podem surgir, também, para construtoras, incorporadoras e imobiliárias. “O maior desafio será a adaptação. Estamos falando de mudanças em sistemas, contratos, formação de preços e processos internos. As empresas precisarão entender muito bem a nova estrutura tributária para tomar decisões sem comprometer a viabilidade dos empreendimentos. Para as imobiliárias e para os corretores, existe também um desafio de comunicação”, afirma.

“O consumidor já chega com muitas informações, algumas corretas e outras não. Então será necessário estudar e ter muito cuidado para não criar medo ou passar uma informação equivocada. Nesse período de transição, transparência e informação serão fundamentais para manter a confiança do consumidor”, diz Socorro.