Belém é a segunda capital e a quarta cidade do Brasil com maior aumento no preço do aluguel em 2025

Belém tem o metro quadrado mais caro mais caro do Brasil - R$ 63,69/m². A cidade também é a segunda capital brasileira e a quarta cidade do país com o maior aumento no preço do aluguel residencial em 2025. Os dados são do Índice FipeZAP divulgados nesta quinta-feira (15/01), que acompanha o preço médio de locação de apartamentos prontos em 36 cidades brasileiras. O paraense Daniel Vinagre, de 24 anos, é natural do município de Moju e mora em Belém. Ele é um exemplo dos números divulgados, uma vez que paga R$ 800 todo mês em um espaço com menos de 50 m² no bairro do Guamá.

No Brasil, os novos contratos de aluguéis residenciais ficaram, em média, 9,44% mais caros ano passado. O resultado, contudo, ficou 4,06 pontos percentuais (p.p.) abaixo do registrado em 2024, quando o avanço foi de 13,50%. Mesmo assim, o aumento anual foi mais que o dobro do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), considerado a inflação oficial do país, que avançou 4,26% no ano. No mesmo ano, contudo, o IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), índice tradicionalmente utilizado para reajustes imobiliários no Brasil, registrou uma deflação de 1%.

Valorização nas cidades

O índice FipeZAP monitora o valor médio de aluguel de apartamentos prontos em 36 municípios brasileiros, com base em anúncios publicados na internet.
Segundo o estudo, somente duas cidades apresentaram redução no preço médio da locação: Campo Grande (MS), com queda de 4,36%, e São José (SC), com recuo de 3,10%.

Entre as capitais acompanhadas, os maiores avanços no acumulado do ano foram registrados em Teresina (21,81%), Belém (17,62%), Aracaju (16,73%) e Vitória (15,46%).

Ao analisar as cinco cidades com as maiores altas no aluguel residencial, Teresina (PI) mantém a liderança, com valorização de 21,81%. Na sequência aparecem Campinas (SP), com 19,92%, Pelotas (RS), com 18,81%, Belém (PA), com 17,62%, e Aracaju (SE), com 16,73%.

Valores do aluguel

De acordo com os dados de dezembro, o valor médio dos novos contratos de locação nas 36 cidades analisadas é de R$ 50,98 por metro quadrado. 

Com base nesse patamar, o aluguel de um imóvel de 50 m² custa, em média, R$ 2.549 — um aumento de R$ 143 em relação ao ano anterior, quando o valor era de R$ 2.406.

Barueri (SP) lidera o ranking das cidades mais caras, com preço médio de R$ 70,35/m². Assim, um apartamento de 50 m² no município tem aluguel mensal aproximado de R$ 3.517,50.

Entre as 22 capitais avaliadas pelo índice, Belém (PA) ocupa o primeiro lugar, com R$ 63,69/m², seguida por São Paulo (R$ 62,56/m²) e Recife (R$ 60,89/m²). No conjunto dos 36 municípios monitorados, a capital paraense aparece como a segunda mais cara, atrás apenas de Barueri.

Já o menor valor médio do metro quadrado foi registrado em Pelotas (RS), onde o aluguel custa cerca de R$ 22,42.

Moradores relatam impacto do aluguel alto no orçamento mensal

O social media Daniel Vinagre, de 24 anos, natural de Moju, que mora sozinho em um imóvel no bairro do Guamá, em Belém, sente no dia a dia o peso da alta dos aluguéis registrada pelos indicadores econômicos. Ele paga atualmente R$ 800 por mês e considera o valor elevado diante da sua realidade financeira.

“O valor do meu aluguel tá R$ 800 e já é um valor bem alto. Moro sozinho e, considerando o valor do salário mínimo, isso já leva mais de 50% do que eu ganho”, relata.

Daniel afirma que ainda não sabe qual índice é utilizado para o reajuste do contrato. “Eu não sei se o meu contrato de aluguel é ajustado pelo IGP-M. Eu me mudei pra cá tem cinco meses e, até o momento, não houve nenhuma mudança no preço do aluguel”, explica. 

Daniel Vinagre durante entrevista ao Grupo Liberal na manhã desta quinta (15). (Foto: Ivan Duarte)

O contrato, segundo ele, é válido por um ano, o que gera incerteza em relação ao futuro. “Eu não sei se depois que findar esse meu contrato vai haver reajuste ou não”, diz.

Ao comparar a situação atual com a experiência anterior, Daniel destaca como o custo da moradia aumentou ao passar a morar sozinho.

(Foto: Ivan Duarte)

“Antes eu morava com três amigos e a gente dividia uma casa de três quartos que custava R$ 1.000. Ficava uma média de uns R$ 300 pra cada. Depois que vim morar sozinho, pagar R$ 800 pesa um pouco no orçamento”, afirma.

Ele conta que alguns fatores ajudam a equilibrar as contas, mas não anulam o impacto do aluguel elevado. “Como eu trabalho em home office, eu não saio muito de casa e não tenho gasto com locomoção, com ônibus, esse tipo de coisa. Isso ajuda um pouco a manter as contas em dia e conseguir pagar o aluguel”, conclui.

(Foto: Ivan Duarte)

Vítor Oliveira, 30 anos, designer e head de marketing, conta que observa a valorização constante dos imóveis desde antes da COP:

“Tô acompanhando os preços desde bem antes da COP e a maioria não abaixou para algo próximo do que era pré-COP, mesmo levando em conta inflação”, afirmou.

Ele vive sozinho há quase dois anos, mas já buscava apartamento desde meados de 2023. “Dependendo do nível do bairro, até levemente mais caro aqui do que em São Paulo. Aqui, as zonas periféricas começaram com uma especulação doida que até lá é mais branda”, destacou.

Segundo Vítor, pequenas reduções nos valores só começaram a aparecer recentemente, principalmente na região de Ananindeua. Para encontrar imóveis, ele pesquisa em plataformas como Facebook Marketplace, OLX, Zap Imóveis e até envia mensagens para os anúncios que encontra nas ruas.

Imobiliárias relatam negociações e migração para o IPCA diante do IGP-M negativo

Na prática do mercado imobiliário de Belém, a deflação de 1% do IGP-M em 2025 tem sido tratada com cautela e, sobretudo, com base no que está previsto em contrato. Segundo Salomão Mendes, consultor imobiliário na capital paraense, o cenário observado após a COP-30 levou muitos contratos a adotarem novos critérios de reajuste.

“Depois da surpresa do IGP-M negativo no pós COP-30, muitos contratos adotaram o IPCA como indexador. Isso tem feito toda a diferença”, afirma.

De acordo com ele, quando os contratos ainda seguem pelo IGP-M e surge a necessidade de adequação, a orientação costuma ser manter o valor do aluguel. “A ideia é orientar o locatário a manter o valor e não reduzir. Essa negociação é fundamental, porque, se houver ruídos entre locador e locatário, o proprietário que se sentir prejudicado pode negociar com mais dificuldade na renovação do contrato”, explica.

Para Salomão, o bom senso é decisivo. “Bom senso é o que funciona, ainda mais quando existe uma boa relação entre as partes”, resume.

A empresária Débora Reale, proprietária de uma imobiliária em Belém, reforça que a aplicação da deflação do índice segue, prioritariamente, o que foi pactuado.

“Na prática, as imobiliárias seguem o que está previsto em contrato. Quando o índice pactuado é o IGP-M e ele apresenta variação negativa, a aplicação correta é a não correção ou, como de praxe, a adoção do índice de maior percentual e, em alguns casos, a redução proporcional do valor do aluguel”, afirma.

Ela destaca, no entanto, que a situação mais comum tem sido a manutenção do valor vigente. “O que mais temos observado é a manutenção do valor, sem redução nominal, principalmente quando o aluguel já está alinhado ao preço de mercado. Isso porque o contrato prevê reajuste, e não necessariamente um desconto automático”, explica. Segundo Débora, cada contrato é analisado individualmente, levando em conta tanto a cláusula contratual quanto a realidade do mercado local.

Esse cenário, segundo a empresária, também tem impulsionado renegociações e mudanças nos novos contratos. “Muitos proprietários e inquilinos têm optado por migrar para o IPCA, por ser um índice mais estável e previsível”, diz. Para ela, a volatilidade do IGP-M pesa nessa decisão.

“É um índice muito influenciado por câmbio e commodities, o que nem sempre reflete a realidade do mercado imobiliário. Por isso, a tendência é o IPCA ganhar cada vez mais espaço, especialmente em contratos residenciais”, avalia.

A mesma leitura é compartilhada por Milene Azevedo, dona de outra imobiliária em Belém. Ela explica que a aplicação do IGP-M depende estritamente da redação contratual. “Quando o contrato prevê reajuste pelo IGP-M e a data-base é 2026, a atualização segue a regra contratual. Os detalhes de aplicação, se será integral ou se haverá negociação pontual, são tratados caso a caso”, afirma.

Milene acrescenta que mudanças de índice ou acordos específicos também não são automáticos. “Migração para o IPCA ou renegociações entre proprietário e inquilino são avaliadas individualmente, sempre com base no contrato e na vontade das partes”, conclui.

Economista explica relação entre IGP-M e alta dos aluguéis

Embora o IGP-M, índice tradicionalmente usado para reajustar contratos de aluguel, tenha registrado uma queda de 1% em 2025, isso não significa que os aluguéis necessariamente fiquem mais baratos. Nélio Bordalo, economista e conselheiro do Corecon PA/AP (Conselho Regional de Economia do Pará e Amapá), esclarece:

“Em 2025, o Índice Geral de Preços – Mercado terminou o ano com queda acumulada em torno de 1,0%. Esse índice é chamado de ‘inflação do aluguel’ porque é muito usado para reajustar contratos de locação residencial, comercial e outros serviços. No entanto, o IGP-M é um índice amplo de preços, que incorpora não apenas os valores pagos pelos consumidores, mas também preços ao produtor e custos de construção”, afirmou.

Segundo Bordalo, a deflação do IGP-M reflete principalmente redução ou desaceleração de preços no atacado e de insumos, como commodities e custos da cadeia produtiva, e não indica queda generalizada nos preços para a população. “Por isso, a queda do IGP-M em 2025 tende a ser mais um movimento pontual ou refletir condições particulares daquele ano, e não propriamente o início de um longo período de estabilidade generalizada de preços”, explicou.

O economista ainda detalha a diferença entre os índices: “O IGP-M mede a variação de preços de um conjunto amplo de itens na economia, incluindo produtos no atacado, insumos industriais e custos de construção, além de parte dos preços ao consumidor. Por isso, ele pode cair mesmo que alguns preços específicos, como o valor do aluguel, continuem subindo. Já o Índice FipeZAP de Locação Residencial, que registrou alta de 9,44% em 2025, acompanha os preços praticados no mercado de aluguel residencial, com base nos valores que proprietários e locatários efetivamente negociam.”

Para Belém, Bordalo aponta fatores locais que explicam a valorização dos imóveis: “O movimento de alta nos aluguéis pode estar ligado à maior demanda por moradia, à pouca oferta de imóveis disponíveis, a investidores que buscam retorno mais elevado em aluguel e, principalmente, à realização da COP 30, que impulsionou os preços dos aluguéis. Mesmo com o IGP-M em queda, esses fatores locais fizeram com que os aluguéis continuassem subindo em 2025.”

“Portanto, o IGP-M negativo não impede que os preços de novos aluguéis subam no mercado real, como aconteceu em Belém e cidades do entorno. Isso ocorre porque o índice geral de preços pode cair em razão de custos produtivos mais baixos, enquanto o mercado de imóveis reage à própria dinâmica de locação, que é determinada pela interação entre oferta e demanda”, concluiu.

Deflação do IGP-M não freiou alta dos aluguéis em Belém por causa de movimento conjuntural, segundo economista

Para o economista André Cutrim, conselheiro do Corecon PA/AP, a deflação acumulada de 1,0% do IGP-M em 2025 não deve ser interpretada como um sinal de alívio generalizado nos preços, especialmente no mercado imobiliário. Segundo ele, o resultado tem caráter conjuntural e está ligado, principalmente, ao comportamento dos preços no atacado, das commodities e à dinâmica do câmbio. 

“A deflação do IGP-M deve ser compreendida, em primeiro lugar, como um movimento associado à dinâmica específica dos seus componentes”, explica.

De acordo com Cutrim, embora o índice indique um ambiente menos suscetível a pressões inflacionárias do que em anos anteriores, isso não configura, por si só, um período prolongado de estabilidade estrutural. 

“O que se observou ao longo de 2025 foi um arrefecimento dos preços industriais, com menor pressão sobre os custos de produção e momentos de menor volatilidade cambial, fatores que contribuíram para o desempenho negativo do índice”, afirma. 

Ele destaca ainda que, por ser particularmente sensível a esses elementos, o IGP-M pode registrar variações negativas mesmo quando a inflação ao consumidor segue em patamares médios.

O economista chama atenção para o fato de que a economia brasileira ainda convive com fatores que limitam uma desaceleração mais ampla dos preços. “A manutenção de um mercado de trabalho relativamente aquecido e a persistência de pressões em segmentos específicos, como o de habitação e de serviços urbanos, sugerem limites para uma desaceleração mais intensa ao longo de 2026”, avalia.

Ao analisar o contraste entre a deflação do IGP-M e a alta média de 9,44% nos novos contratos de aluguel residencial no país, Cutrim afirma que a explicação está na diferença entre a natureza dos indicadores. 

“O IGP-M é um índice amplo, influenciado por preços no atacado, custos de produção, commodities e câmbio, enquanto os valores observados nos novos contratos refletem diretamente as condições de oferta e demanda no mercado habitacional local”, pontua.

No caso específico de Belém, ele destaca que fatores estruturais ajudam a explicar a forte valorização dos aluguéis. “Há restrições na oferta formal de imóveis, crescimento da demanda por locação em áreas centrais e bem servidas de infraestrutura e, mais recentemente, uma redução temporária da oferta de imóveis para aluguel”, afirma. 

Segundo o economista, as expectativas em torno da realização da COP-30 também contribuíram para esse cenário. “A migração de unidades para locações de curto prazo, a retenção estratégica de imóveis e a antecipação de ajustes por parte dos proprietários acabaram pressionando os preços dos novos contratos”, diz.

Cutrim ressalta ainda que a deflação do IGP-M afeta principalmente contratos já vigentes, que utilizam o índice como referência de reajuste.

“Os novos contratos são firmados com base nos preços de mercado e muitas vezes incorporam reajustes represados de períodos anteriores, o que ajuda a explicar por que os movimentos do índice e dos aluguéis não caminham necessariamente na mesma direção”, conclui.

Para o economista, portanto, a disparada dos aluguéis em Belém não contradiz a deflação do IGP-M. “Ela reflete a dinâmica específica do mercado imobiliário local, marcada por pressões de oferta e demanda que acabam se sobrepondo ao comportamento mais amplo dos índices de inflação”, finaliza.

Advogados explicam efeitos jurídicos do IGP-M negativo nos contratos de aluguel

Do ponto de vista jurídico, a deflação de 1% do IGP-M em 2025 não implica, automaticamente, a redução do valor do aluguel. Segundo a advogada especializada em Direito Imobiliário Lorena Bentes Henriques, a regra geral é o respeito ao que foi livremente pactuado entre locador e locatário. 

“Em regra, o reajuste do aluguel segue o que foi livremente pactuado no contrato, inclusive quanto ao índice eleito e à forma de aplicação. A Lei do Inquilinato permite que as partes convencionem o reajuste e, por aditivo, alterem o que foi combinado”, explica.

Lorena ressalta, contudo, que quando o contrato prevê reajuste pela variação do IGP-M sem ressalvas, a interpretação técnico-jurídica é de que essa variação pode ser tanto positiva quanto negativa. Na prática, porém, há limites. 

“A orientação consolidada em matéria de correção monetária em cenário de deflação é a de que os índices negativos devem ser considerados no cálculo, mas com preservação do valor nominal. Ou seja, o cálculo não deve reduzir o principal abaixo do valor nominal acordado”, afirma.

De acordo com a advogada, a depender da redação contratual e do histórico de reajustes, o índice negativo pode reduzir um valor que tenha sido majorado ao longo dos anos, até o limite do valor nominal original, ou resultar em um reajuste “zero”. “Muitos contratos, inclusive, já trazem cláusulas expressas de não aplicação de índice negativo”, observa.

Em relação aos conflitos judiciais, Lorena explica que o Judiciário tem atuado em duas frentes principais. “A regra é o cumprimento do contrato. Se a cláusula é clara e não há fato extraordinário, o Judiciário tende a prestigiar o que foi pactuado”, diz. Ela destaca que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) exige prova concreta de desequilíbrio para admitir revisões contratuais. 

Em caráter excepcional, contudo, há decisões que buscam o reequilíbrio.

“Quando há desequilíbrio superveniente relevante e demonstração de boa-fé, alguns tribunais têm concedido medidas temporárias ou admitido a substituição pontual do indexador, como do IGP-M para o IPCA, especialmente em locações não residenciais”, completa.

O advogado em Direito Imobiliário Adelvan Oliverio Silva reforça que a aplicação da deflação do IGP-M depende, essencialmente, do contrato. “O locador não é obrigado a aplicar a taxa negativa. Em regra, os contratos já preveem a aplicação apenas da taxa positiva. 

Se for negativa, o reajuste fica zerado”, afirma. Segundo ele, quando não há vedação expressa, a Justiça tende a aplicar o índice conforme previsto. “O Judiciário respeita a previsão contratual. Se não houver vedação, aplica-se a deflação”, pontua.

Adelvan observa ainda que a volatilidade do IGP-M tem provocado mudanças na elaboração de novos contratos de locação. “Essa instabilidade tem indicado a necessidade de avaliar outros índices, como o IPCA, além da adoção de cláusulas que preveem a aplicação apenas de índices positivos”, explica. 

Para ele, essas alternativas buscam reduzir conflitos e trazer maior previsibilidade para locadores e inquilinos em um mercado marcado por fortes oscilações de preços, como o observado atualmente em Belém.

Valorização nas cidades (FipeZAP 2025)

Cidades monitoradas: 36 municípios brasileiros

Queda no preço do aluguel:

• Campo Grande (MS): −4,36%
• São José (SC): −3,10%

Maiores altas entre as capitais:

• Teresina (PI): +21,81%
• Belém (PA): +17,62%
• Aracaju (SE): +16,73%
• Vitória (ES): +15,46%

Cinco maiores aumentos no aluguel residencial (geral):

• Teresina (PI): +21,81%
• Campinas (SP): +19,92%
• Pelotas (RS): +18,81%
• Belém (PA): +17,62%
• Aracaju (SE): +16,73%

Valores do aluguel

Preço médio do aluguel (36 cidades): R$ 50,98/m²

Apartamento de 50 m² (média geral):

• Valor atual: R$ 2.549
• Valor no ano anterior: R$ 2.406
• Aumento anual: R$ 143

Cidade mais cara (geral):

• Barueri (SP): R$ 70,35/m²
• Aluguel de 50 m²: ~R$ 3.517,50

Capitais com maior preço médio do m²:

• Belém (PA): R$ 63,69/m²
• São Paulo (SP): R$ 62,56/m²
• Recife (PE): R$ 60,89/m²

Cidade com menor preço médio do m²:

• Pelotas (RS): R$ 22,42