Imposto de renda 2023: saiba como declarar compra, venda e aluguel de imóveis no documento

Uma das questões que mais causa incerteza aos contribuintes está relacionada a imóveis. Essas incertezas abrangem desde a forma correta de declarar um imóvel no Imposto de Renda até como informar adequadamente ao Fisco sobre a compra, venda e ganhos provenientes do aluguel. Veja como inserir essas informações na declaração do IR: 

Quem é obrigado a declarar ganhos com locações de imóveis e como fazer a declaração?

De acordo com o professor Deypson Carvalho, especialista em Ciências Contábeis, do Centro Universitário do Distrito Federal (UDF), os contribuintes que são obrigados a declarar Imposto de Renda devem informar os ganhos provenientes de aluguéis. A forma de declaração varia dependendo se o pagamento é feito por pessoa jurídica ou física. No caso de aluguéis recebidos de pessoas jurídicas, eles devem ser informados na ficha de "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica". Já os rendimentos de aluguéis recebidos de pessoas físicas devem ser informados na ficha de "Rendimentos Recebidos de Pessoa Física e do Exterior", se o contribuinte estiver obrigado a fazer a declaração ao Fisco.

Para os recebimentos provenientes de pessoas físicas, é recomendado o preenchimento mensal do carnê-leão, especialmente quando o valor mensal do aluguel ultrapassar o limite de isenção da tabela progressiva mensal. Os dados do carnê-leão serão comparados com a declaração anual, e caso haja divergências, a Receita Federal retém a declaração até que a correção seja feita pelo contribuinte ou por meio de intimação.

VEJA MAIS

Como fazer a declaração correta da compra de imóveis?

A compra de um imóvel envolve burocracia, inclusive na declaração do Imposto de Renda. Se um contribuinte comprou  adquiriu um apartamento  no ano anterior, por exemplo, toda movimentação financeira relativa aos rendimentos recebidos e pagamentos efetuados, incluída na compra de imóveis e outros bens durante o ano de 2022, deverão constar da declaração. O valor do imóvel adquirido em 2022 deve ser informado na ficha de Bens e Direitos da declaração, pelo valor pago efetivamente na transação.

O professor esclarece que se o imóvel foi adquirido por financiamento ou consórcio, os valores pagos devem ser inseridos na ficha de Bens e Direitos. Não há imposto a ser pago no momento da aquisição do imóvel, a tributação ocorre apenas na venda futura, se o valor de venda for superior ao custo de aquisição registrado. Em relação,  à atualização do valor dos imóveis, geralmente não é permitida, exceto em casos de aquisição parcelada, reformas incrementais após a compra inicial e gastos relacionados à construção durante o período da obra.

Como declarar imóveis financiados ou com empréstimo consignado?

Deypson explica que no caso de aquisição parcelada de imóvel, há especificidades na declaração. O imóvel adquirido por meio de financiamento imobiliário deve ser incluído na ficha de Bens e Direitos pelo valor pago até a data-base da declaração. Quando há imóvel financiado e empréstimo consignado, eles devem ser declarados separadamente.

No caso do financiamento enquadrado no Sistema Financeiro de Habitação ou com o imóvel como garantia (alienação fiduciária, hipoteca e penhor), a dívida não precisa ser incluída na ficha de Dívidas e Ônus Reais. Se o FGTS foi utilizado para pagamento do imóvel ou das prestações do financiamento, o valor recebido do FGTS deve ser informado na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, enquanto o valor pago ao vendedor do imóvel ou ao agente financeiro deve ser somado ao custo de aquisição do imóvel e informado na ficha de Bens e Direitos.

Empréstimos, sejam consignados ou não, devem ser informados na ficha de Dívidas e Ônus Reais, com a situação do empréstimo em 31/12/2021, em 31/12/2022 e o valor pago durante o ano de 2022.

E se o imóvel foi comprado em conjunto? Como fazer? 

No caso de compra de um imóvel com dinheiro feita por um casal, por exemplo, o professor esclarece que existem três maneiras diferentes de informar na Declaração do Imposto de Renda.  A primeira opção é informar o imóvel na ficha de Bens e Direitos apenas na declaração de um dos CPFs do casal, mencionando na ficha do companheiro que o imóvel está relacionado no CPF do outro. A segunda opção é dividir o imóvel em declarações separadas, informando 50% do valor em cada uma. A terceira opção é optar pela declaração em conjunto, onde todos os bens adquiridos pelo casal devem ser relacionados na ficha de Bens e Direitos do titular da declaração. 

Como fazer a declaração de uma venda de imóveis?

Na venda de um imóvel, o professor explica que é necessário pagar Imposto de Renda sobre a diferença entre o valor de venda e o de compra. Para isso, deve-se preencher o Demonstrativo de Ganhos de Capital (GCAP) até o último dia do mês seguinte à venda. O GCAP realiza a apuração do imposto devido, permite a impressão do documento de pagamento e possibilita a importação das informações para a declaração do Imposto de Renda. Se a venda for parcelada, essa condição deve ser informada no GCAP para diferir proporcionalmente o ganho de capital e impactar o Imposto de Renda a ser pago. 

É possível abater o Imposto de Renda se o dinheiro da venda for utilizado para comprar outro imóvel dentro de 180 dias. No caso de uma venda parcelada que se estenda para o ano seguinte, a GCAP já considera essa situação. Para declarar a venda no Imposto de Renda, é necessário realizar a baixa do imóvel vendido na ficha de Bens e Direitos, informando os dados da venda e excluindo simultaneamente o valor do imóvel na situação em 31/12/2022.  

(Luciana Carvalho, estagiária da Redação sob supervisão de Keila Ferreira, Coordenadora do Núcleo de Política).