Mais de 50% dos condomínios em Belém têm algum percentual de inadimplência, diz o sindicato do setor

Mais de 50% dos condomínios no Pará têm algum percentual de dívida de condôminos em aberto, ainda que seja pequeno, aponta o advogado Kleber Marins, do escritório credenciado para a assessoria jurídica civil e trabalhista do Sindicato da Habitação do Pará (Sindcon/Secovi/PA). Apesar disso, o advogado avalia que há certa estabilidade no nível de inadimplência neste ano de 2022.

De acordo com ele, Belém não teve um aumento expressivo na inadimplência das taxas condominiais, se considerado o ano de 2020, fase mais crítica da pandemia da covid-19 na capital paraense. O Sindicon tem 800 condomínios associados em todo o Pará, considerando sobretudo Belém e municípios polos como Castanhal, Parauapebas, Paragominas e Marabá, entre outros. A inadimplência é um grande problema para o síndico e o serviço de cobrança é um dos principais do escritório em que Kleber atua.

Justiça ou acordo extrajudicial

O advogado não conseguiu precisar o percentual de inadimplência dos condomínios do Estado, porque embora o escritório em que atua atenda ao Sindicato dos Condomínios no Pará, não é o único nesse trabalho, pois os condôminos e os síndicos têm livre arbítrio para trabalharem com outro escritório de sua preferência, sem falar nos casos resolvidos pela própria administração do edifício.

"O síndico não é obrigado a encaminhar causas para o Nogueira Lima e Kataoka, ele é livre para escolher o da preferência dele, portanto, o escritório não tem o número geral de inadimplência no Pará,", enfatizou.

Porém, ele afirma que o maior volume de inadimplência em condomínios na capital paraense ocorreu no ano de 2020, na crise mais crítica da pandemia de covid-19. "Muitas pessoas tiveram suas atividades econômicas suspensas ou perderam empregos, negócios quebraram, principalmente, de quem praticava atendimentos presenciais", disse ele, destacando que o mercado inclusive ainda vive as consequências da pandemia.

Pandemia aumentou inadimplência

"Falecimentos de provedores de famílias, alguns proprietários de várias unidades imobiliárias e há casos em que os débitos de condomínio aumentaram a partir da morte do proprietário, tentativas de venda e de divisão de bens entre famílias, isso tudo impactou negativamente a inadimplência".

Diante desse cenário, observou o advogado, o síndico precisa tomar as medidas necessárias para combater a inadimplência. “Cada caso é um caso”, frisou, salientando que o síndico deve ser firme e, ao mesmo tempo, flexível, conforme a condição e a postura do morador.

As taxas condominiais são coletivas, disse Martins, e devem ser aplicadas em serviços como segurança, folha de pagamento, manutenção, entre outros custeios e investimentos. A rigor, a partir do dia seguinte ao vencimento do condomínio, o morador pode ser considerado devedor. Mas é praxe haver uma tolerância de até dois meses para a regularização da situação.

Devedores não podem prejudicar quem paga em dia 

O advogado aconselha a cobrança imediata, pois a ideia é não prejudicar os condôminos que pagam suas contas em dia. "É necessário fazer a cobrança. Primeiro, dependendo do tempo devido, é claro, a cobrança interna e administrativa do próprio síndico para o devedor, ou dependendo do valor, encaminhar para um escritório especializado".

Neste caso, ainda no ambiente interno do condomínio, o recomendado é o envio de uma carta de cobrança ao responsável. De preferência, entregue em mãos, se possível para o condômino inadimplente, uma oportunidade para marcar uma conversa para se chegar a uma solução amigável. Contudo, se isso não resolver, o próximo passo são as medidas mais incisivas.

"O escritório consegue acordos extrajudiciais entre 60% a 70% dos casos e os demais 30% 40% são encaminhados para esfera judicial", informou Kleber Martins. Ele afirmou que a média dos casos de inadimplência que chegam ao escritório é de um a dois anos de débitos em atraso.

Protesto da dívida

Quando a ação é ajuizada na Justiça é de praxe que, uma vez formalizado o protesto da dívida, o devedor é avisado e tem de quitar o débito em até 3 dias. Caso contrário, o nome do inadimplente vai para as listas de serviços de proteção ao crédito.

Kleber Martins explicou também que o devedor ciente da formalização do protesto tem a opção de parcelar o débito, pagar à vista ou ignorar. “Se, de fato, a pessoa ignorar, ela fica passível de sofrer penalidades, como o bloqueio de contas, o bloqueio de veículos, a penhora de bens e até sofrer a medida mais extrema, que é o leilão do imóvel”.

O advogado disse que os casos de leilão de imóveis levam, em média, de três a quatro anos para ter um desfecho. Ele alertou, no entanto, que quando o escritório a serviço do Sindcon percebe que a pessoa não tem bens para suprir o valor do débito, pula-se as etapas e já se entra com o leilão do imóvel.

Os desafios diários de ser síndico

Farmacêutica e biomédica, Nádia Norat é a síndica de um prédio, no bairro de Nazaré, em Belém, há 3 anos. O edifício é antigo, mas de ótima localização, na avenida Serzedelo Corrêa, dispondo de 20 apartamentos e uma inadimplência de 20%.
“Eu considero injusto um condômino dever anos e anos a taxa condominial e quando se vai buscar o retorno na Justiça, a taxa é irrisória enquanto o dano que ele provoca é tremendo, porque a folha de pagamento, os encargos trabalhistas dos funcionários, esses custos são altos se a gente deixa de pagar”, destacou Nádia.

Nádia defende que um bom síndico precisa saber administrar. "É muita bronca ser síndica de um condomínio, a nossa inadimplência é baixa mas há outros problemas de moradia. Às vezes ouço desaforos, mas é um desafio também quase que individual, para mim, porque eu vejo os problemas e quero resolver.”

De acordo com a farmacêutica, há 9 anos a taxa condominial do prédio não é reajustada. O valor da taxa é mil reais. "A taxa é só um dos problemas, eu tento ser justa, o nosso prédio não tem garagem nem área de lazer, só uma recepção de 8 metros quadrados em que trabalham quatro porteiros com salários, considerados altos para os condôminos".

"Mais de 40% dos moradores têm mais de 70 anos de idade e vivem de benefícios e pequenas aposentadorias”, contou ela, que tem inclusive um pedido de moradores do prédio para que ela renove o contrato, como síndica, por mais três anos. Nádia Norat disse que está avaliando isso.