Crédito imobiliário muda: Saiba tudo sobre o novo modelo de financiamento

O Conselho Monetário Nacional (CMN) aprovou uma importante mudança que irá direcionar mais recursos da poupança para o crédito imobiliário. A decisão, anunciada oficialmente nesta sexta-feira (10) pelo governo, com a presença do presidente Lula em São Paulo, visa ampliar o acesso à casa própria, especialmente para famílias de baixa renda e, simultaneamente, impulsionar a construção civil.

A principal mudança reside na elevação gradual do percentual dos depósitos de poupança que as instituições financeiras são obrigadas a aplicar em financiamentos habitacionais. O patamar atual de 65% será elevado progressivamente até atingir 100%. Desse total ampliado, uma parcela de 80% deverá ser obrigatoriamente destinada a financiamentos contratados dentro das regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Para garantir o caráter social e acessível da medida, o custo efetivo total desses financiamentos do SFH, que inclui juros, tarifas e comissões, será limitado a 12% ao ano. O novo modelo entrará em vigor a partir de janeiro de 2027.

Atualmente, a regra de alocação da poupança é dividida da seguinte forma: 65% para o crédito imobiliário, 20% retidos no Banco Central (BC) como depósito compulsório e 15% de livre utilização pelos bancos.

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Impacto econômico: Bilhões para o mercado

Segundo estimativas do Banco Central, a mudança regulatória tem um impacto financeiro substancial. Ela deve viabilizar R$ 111 bilhões em recursos já no primeiro ano de vigência, um aumento de R$ 52,4 bilhões em relação ao modelo anterior. Desse montante, R$ 36,9 bilhões estarão imediatamente disponíveis para novos financiamentos habitacionais, injetando liquidez no mercado e aumentando a oferta de crédito.

Incentivos e prazos estendidos para o financiamento

Com o objetivo de direcionar o crédito para faixas sociais específicas e incentivar a estabilidade dos contratos, o CMN criou prazos estendidos para o cumprimento das novas exigências. Operações de crédito imobiliário com prazo igual ou superior a 30 anos poderão ser computadas por cinco anos para o cálculo das obrigações de direcionamento. Para contratos de prazos menores, a redução será proporcional.

Um incentivo especial foi criado para a classe média baixa: financiamentos de imóveis com valor inferior a R$ 1 milhão poderão ser computados por até sete anos. Já os financiamentos voltados para a produção de imóveis residenciais terão um prazo de cômputo de dois anos, estimulando a construção de novas unidades.

Novo teto do SFH e uso do FGTS facilitado

Outra atualização crucial para o mercado foi a elevação do valor máximo do imóvel financiado pelo SFH, que saltou de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Com esse novo teto, mais mutuários serão elegíveis para utilizar os recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para abater o valor financiado, pagar prestações ou realizar amortizações extraordinárias.

Liberação de compulsório: Menos dinheiro retido no BC

O Banco Central também promoveu ajustes na regulamentação do recolhimento compulsório sobre os depósitos de poupança – a parcela que os bancos precisam manter retida. A novidade permite que até 5% dos saldos aplicados em crédito imobiliário possam ser deduzidos dessa exigência. Na prática, essa medida libera parte dos recursos que antes ficavam imobilizados no BC, potencializando a capacidade dos bancos de oferecerem mais financiamentos habitacionais dentro das novas e mais exigentes regras. A expectativa do governo é que essa liberação aumente a oferta de crédito e dê um novo fôlego ao mercado imobiliário.

Essa reestruturação do uso da poupança é vista como um passo fundamental para tornar o sonho da casa própria mais acessível no Brasil e para dar um impulso significativo na economia através do setor da construção.

(Riulen Ropan, estagiário de Jornalismo, sob supervisão de Vanessa Pinheiro, editora web de oliberal.com)