Inquilino inadimplente: veja o que a lei diz sobre o assunto e o que fazer

Ter um inquilino inadimplente traz uma série de problemas, tanto para proprietários de imóveis, quanto para imobiliárias. Esse tipo de situação gera diversas dúvidas sobre como proceder em casos de atraso de pagamento de aluguel. Para ajudar a sanar as principais dúvidas sobre esse assunto, o escritório Xerfan Advocacia S/S destaca o que diz a Lei do Inquilinato e o que fazer em casos de inadimplência.

Lidar com o inquilino inadimplente pode trazer muita dor de cabeça para quem aluga imóveis. Porém, a legislação prevê alguns mecanismos que auxiliam na resolução de conflitos. Agir com cautela e de acordo com a lei ajuda a evitar maiores prejuízos, trazendo soluções mais efetivas aos envolvidos. Afinal, ao contrário do que muita gente pode pensar, mesmo com inadimplente, o inquilino possui alguns direitos garantidos por lei.

A Lei do Inquilinato, ou como também é conhecida, Lei da Locação, trata-se da Lei n° 8.245 de 18 de outubro de 1992, cuja “atualização” ocorreu aproximadamente 20 anos depois, pela Lei 12.112 de 09 de dezembro de 2012, esta que veio para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano.

A referida Legislação é a base e a norma a qual irá nortear toda relação imobiliária de locação e procedimentos decorrentes desta, com a regulamentação dos procedimentos a serem observados, respeitados e adotados, seja imóvel residencial ou comercial. A referida Lei, trata sobre as exigências legais necessárias para efetivação contratual, dentre as quais temos, valor do aluguel, periodicidade de pagamento e reajustes, prazo de contrato, previsão do direito de renovação, revisão de valor de locação, procedimentos de cobranças, procedimento da ação de despejo, entre outras situações relacionadas à relação entre proprietário e inquilino. Assim, temos em nosso ordenamento jurídico, uma legislação atual e específica para esse tipo de relação.

"A legislação em comento regulamenta os procedimentos necessários para cada situação em que as partes se virem envolvidas, traz em seu dispositivo os direitos e garantias, seja locador ou locatário. Desta forma, para que se tenha um contrato válido e eficaz, é essencial que, ao confeccionar o mesmo, se escrito, não existam dispositivos que sejam contrários uns ao outros, ou seja, de extrema importância que não sejam elaboradas e firmadas cláusulas que possam gerar conflitos e futura nulidade do contrato firmado entre as partes", explica o advogado do escritório Xerfan Advocacia S/S, Thiago Bastos.

Inquilino pode ficar no imóvel sem pagar?

A ausência de pagamento do aluguel e demais encargos, é um dos motivos em que o proprietário poderá tentar reaver seu imóvel, por meio da ação de despejo, realizando também, cobrança dos valores devidos pelo inquilino que esteja utilizando do imóvel, sendo tal ato, ausência de pagamento, descumprimento contratual por parte do inquilino.

"Essencial destacar, que durante a vigência do prazo de locação, previsto no contrato celebrado entre as partes, uma das causas em que o contrato poderá ser rescindido, é em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos, conforme prevê o art. 9ª, inciso III da Lei n° 8.24/91, e para que o proprietário possa reaver o imóvel, a ação cabível é a Ação de Despejo, conforme previsto no art. 5ª da mesma lei", complementa o especialista.

Entretanto, antes de ajuizar quaisquer medidas judiciais, o ideal é que a pendência porventura existente, seja resolvida amigavelmente, podendo se utilizar o proprietário de notificação extrajudicial, para o inquilino realizar o pagamento do valor devido em atraso, assim como qualquer outro descumprimento contratual, a fim de que as partes interessadas busquem primeiramente, uma forma de resolução amigável da situação.

"É fundamental ainda, verificar no contrato, se existe alguma modalidade de garantia contratual, que seria, caução, fiança locatícia, entre outras, as quais estão previstas no do art. 37 da Lei 8.245/91. Caso exista, poderá a referida garantia ser utilizada durante a renegociação de valores em aberto, se houver, caso não exista outra forma de pagamento e adimplemento das obrigações pelo inquilino, vale ressaltar que em se tratando de garantia contratual, é vedado, sob pena de nulidade, a previsão de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação", ressalta o advogado do escritório Xerfan Advocacia S/S.

Em caso de renegociação sem êxito, é de suma importância que o proprietário tenha pleno conhecimento das condições e previsões contratuais, uma vez que, para que a ação de despejo possa ser ajuizada, se faz necessário que seja analisado e observado os prazos e condições deste contrato, quanto a existência de garantias, dentre outros. Ou seja, não é o simples fato de estar o inquilino inadimplente que poderá o proprietário ingressar com ação de despejo com cobrança de valores.

"Existem situações específicas que devem ser observadas, e o profissional qualificado para isso é essencial para que não se tenha nenhum tipo de atitude ilegal por parte do proprietário e o problema se agrave por com a realização de algum ato em contrariedade ao que esteja previsto em lei", complementa o especialista.

Em caso de ajuizamento de ação de despejo por ausência de pagamento, a cobrança é realizada no mesmo processo. Isso torna o processo mais célere, e caso existam fiadores, estes também serão parte no referido processo, uma vez que respondem unicamente quanto a cobrança e o locatário responderá quanto a rescisão e cobrança, assim prevê o art. 62, inciso I da Lei do Inquilinato, vejamos:

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito.

Assim sendo, existem algumas formas legais de se cobrar e exigir o pagamento de débitos decorrentes de contrato de aluguel antes mesmo de qualquer medida judicial. Sendo a ação de despejo, o encerramento da relação entre as partes, em toda e qualquer situação, é essencial que o proprietário tenha conhecimento do contrato e o mesmo seja elaborado nos moldes da Lei 8.245/91, o qual norteará desde a forma de cobrança, quanto atos seguintes a serem tomados para solução da demanda.