Entenda o que é o direito de preferência na compra de um imóvel

Alugar um imóvel, apesar de parecer algo simples, exige alguns cumprimentos para que todas as partes envolvidas, locador e locatário, tenham seus direitos garantidos. Os inquilinos, por exemplo, são amparados pela Lei do Inquilinato, que abrange diversas situações sobre a locação de imóveis e os direitos e deveres dos proprietários e inquilinos. Um deles é o direito de preferência na compra do imóvel. O escritório Xerfan Advocacia S/S esclarece as principais dúvidas sobre o que é e como o direito de preferência funciona na prática.

Um receio comum entre locatários é que o imóvel alugado entre em processo de venda. Apesar dessa situação ser esperada, muitos inquilinos não sabem exatamente como agir nesse tipo de situação. E é nesse contexto que o direito de preferência atua. Afinal, ele determina que, em caso de venda do imóvel locado, o locatário tenha prioridade na compra e todos os tramites devem acontecer conforme será para os demais compradores, garantindo igualdade de condições com terceiros.

"O direito de preferência é o instrumento jurídico disposto em lei ou por avença que atribui a um sujeito a opção de, em igualdade de oferta, adquirir determinado imóvel. A cláusula de preferência geralmente é prevista em contratos em que há exploração (seja residencial ou comercial) prévia do imóvel por determinada pessoa, a exemplo de contratos de locação (locatário), arrendamento (arrendatário), superfície (superficiário) ou mesmo em caso de imóveis em condomínio (condômino)", destaca o advogado do escritório Xerfan Advocacia S/S, Raul Fraiha.

Como funciona

A partir do momento em que o locador decide entrar com processo de venda do imóvel, o locatário deve ser informado por meio da carta de preferência, onde devem ser informadas todas as condições do negócio, incluindo o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, assim como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

"No caso de se pretender firmar contrato de compra e venda de imóvel sobre o qual recaia direito de preferência de terceiro, o vendedor ou promitente vendedor deverá notificá-lo com antecedência para que exerça ou não a pretensão. Para que o exercício de preferência seja eficaz, o terceiro beneficiário deve igualar a oferta do comprador ou promitente comprador no prazo estipulado; do contrário, resta sem efeito a preferência", explica o advogado.

Após o recebimento do documento, o inquilino tem 30 dias corridos para manifestar seu interesse pela compra. Caso o prazo se encerre e nenhum interesse seja demonstrado, o inquilino perde o direito de prioridade e qualquer outro interessado pode efetuar a compra do imóvel. Em caso de não aceite, o inquilino deve estar preparado para visita de possíveis compradores no imóvel.

"O inquilino (locatário) não pode proibir a visita de possíveis compradores do imóvel; contudo, a visitação deve ocorrer em horários previamente acordados ou comerciais, de tal sorte que se observe a razoabilidade para todos os envolvidos. Em caso de recusa indevida, é possível tomar medidas judiciais para compelir o inquilino a respeitar tal direito", complementa Raul.

Direito de preferência negado

O descumprimento do direito de preferência pode gerar uma série de complicações para o proprietário do imóvel. "O desrespeito ao direito de preferência poderá causar diversos transtornos, inclusive judiciais, dentre os quais: suspensão do negócio jurídico, embargo de obras e/ou reformas que já estejam ocorrendo no imóvel e até mesmo a implementação do direito de preferência por ordem judicial, de forma que o terceiro beneficiário tomará para si o bem (restando ao comprador tentar reaver os valores já despendidos diretamente do vendedor). Assim, é essencial assessoria jurídica preventiva na aquisição de imóveis para evitar esses e outros transtornos", ressalta Fraiha.

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