O contrato, esse eterno esquecido, às vezes surpreende

Os empreendedores brasileiros, muitas vezes, não dimensionam muito bem os impactos dos contratos que assinam e os que precisam elaborar para garantir a implantação e desenvolvimento dos seus negócios.

Provavelmente, isso decorre da formação nas escolas de negócios em que os contratos e seus impactos são insuficientemente estudados e, em geral, apresentados como meras questões formais, o que, claramente, não corresponde à realidade.

Em diversas situações o contrato é o próprio negócio, e isso, rotineiramente, não é percebido claramente.

Um exemplo é a construção de imóveis. Na grande maioria dos casos, o que está sendo transacionado não é propriamente uma casa ou um apartamento, mas sim compromissos. De forma mais clara, expectativas de cumprimento de obrigações pelas partes contratantes. 

Quando as obrigações não são bem definidas, naturalmente, há risco de que os compromissos não sejam cumpridos, ou seja, a utilidade decorrente e esperada do contrato, que, na prática é o negócio em si, não seja alcançada.

Isso representa uma dificuldade adicional aos riscos próprios da construção civil. Não ter a devida atenção a elaboração de contratos, com o suporte de advogados especializados, pode levar a situações realmente críticas.

Do mesmo modo, a tentativa de forçar os contratos para além dos princípios que os regem, e, em certo sentido, ao que é razoável, pode parecer uma boa ideia para maximizar ganhos e minimizar perdas, mas em um sistema de reconhecido dirigismo estatal com forte proteção a consumidores isso pode gerar efeitos inesperados.

Todos esses aspectos foram examinados numa recente decisão judicial que analisou esses pontos criando uma situação jurídica de forte impacto para o setor.

O Superior Tribunal de Justiça acabou de resolver, em precedente, uma questão que abrange esses elementos (consultar o texto intitulado “Riscos jurídicos e o sistema de precedentes” postado na coluna em 10.01.2019).

Algumas construtoras, ao elaborar os seus contratos previram robustas sanções ao descumprimento dos seus clientes, porém, não propuseram, em seu desfavor, qualquer penalidade caso viessem a descumprir os mesmos ajustes.

Esse tratamento, que desatende um princípio básico do direito contratual, que é a busca de simetria obrigacional entre direitos e deveres decorrentes do ajuste, foi um dos temas que produziram uma enxurrada de ações judiciais.

Tais ações repetitivas, chegaram, por recurso ao Superior Tribunal de Justiça, que no dia 22.05.2019, editou a tese que será aplicada a todos esses casos: “ havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação de indenização pelo inadimplemento do vendedor”.

Dito de outro modo, o Tribunal aplicou a simetria obrigacional e gerou a obrigação das empresas de aplicarem a mesma cláusula que impuseram aos seus clientes. Empreendedores que acreditaram que não teriam que arcar com custos pelo seu inadimplemento, agora têm que fazer as contas, pois há valores relevantes em jogo.

Planejar, elaborar, redigir contratos é atividade-fim, e, pensá-los dentro do contexto adequado pode e deve ser um item de atenção contínuo para quem busca estruturar negócios sustentáveis.

Todo empreendedor, assim, deve considerar a elaboração dos contratos como tema crítico que se constitui como um dos principais aspectos de sua atividade.